loi de simplification de la vie économique

ANGLE DE DIRIGEANT

Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les entreprises — focus sur les loyers commerciaux

La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique poursuit un objectif clair : alléger certaines contraintes pesant sur les entreprises et leur redonner des marges de manœuvre opérationnelles.

Le texte intervient sur de nombreux sujets : démarches administratives, développement des commerces, projets industriels, commande publique, relations avec l’administration, fonctionnement des entreprises.

Mais pour les commerçants, artisans, exploitants et bailleurs, l’un des volets les plus concrets concerne les baux commerciaux.

Et plus précisément : les loyers commerciaux, les garanties et la trésorerie.

Voici les principaux points à retenir.

Sommaire

Ce qu’il faut retenir (pour ne pas lire tout l’article) - Loi de simplification de la vie économique :

Pour les entreprises locataires, la loi ouvre de nouveaux leviers de trésorerie :

  • mensualisation du loyer,
  • plafonnement du dépôt de garantie
  • encadrement des délais de restitution des garanties.

Pour les bailleurs, elle impose une mise à jour des pratiques :

    • rédaction des clauses de paiement,
    • indexation,
    • garanties,
    • restitution du dépôt,
    • procédures en cas d’impayés.

Le paiement mensuel du loyer commercial devient un droit, sous conditions

Le paiement mensuel du loyer est désormais de droit lorsque le preneur en fait la demande, pour les locaux destinés à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Cette mesure est importante : dans de nombreux baux commerciaux, le loyer est payable trimestriellement d’avance. Pour un commerçant, cela peut représenter une charge de trésorerie significative, notamment en période de tension sur les marges, de baisse d’activité ou de saisonnalité.

Désormais, le locataire peut solliciter une mensualisation, à condition de ne pas présenter d’arriérés de loyers ou de charges non contestés. La demande prend effet à compter de l’échéance suivante prévue par le bail.

Cette disposition s’applique aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, ainsi qu’aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.

Les clauses d’indexation « tunnel » sont sécurisées

La loi autorise également, dans les baux de locaux à usage commercial, les clauses ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.

En pratique, il s’agit des clauses dites “tunnel”, qui permettent de limiter les effets de l’indexation annuelle du loyer.

L’intérêt est double :
– pour le preneur, éviter une hausse excessive du loyer en cas de progression importante de l’indice ;
– pour le bailleur, préserver une certaine prévisibilité économique.

Le texte vient ainsi sécuriser un outil contractuel utile, à condition de veiller à une rédaction équilibrée et conforme au nouveau cadre légal.

Le dépôt de garantie et les garanties demandées au locataire sont plafonnés

Autre apport majeur : les sommes versées à titre de garantie par le preneur ne peuvent plus excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ce plafond concerne également la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail.

Cette mesure s’applique aux baux commerciaux nouvellement conclus ou renouvelés et n’impacte pas les baux en cours.

L’objectif est clair : limiter l’immobilisation de trésorerie au moment de la conclusion ou du renouvellement du bail.

En cas de cession des locaux loués, attention à la perte des garanties

C’est un point de vigilance majeur, en particulier pour les bailleurs et les investisseurs immobiliers.

En cas de mutation des locaux pris à bail, que cette mutation soit réalisée à titre gratuit ou à titre onéreux (vente, donation, apport…), l’obligation de restituer au preneur les sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.

Autrement dit, l’acquéreur des locaux devient débiteur de l’obligation de restitution du dépôt de garantie envers le locataire.

Mais la loi va plus loin.

La mutation entraîne également, le cas échéant, la caducité de plein droit des garanties de toute nature consenties pour assurer la bonne exécution du bail.

Ces garanties sont notamment la caution solidaire d’une société, d’un associé, une garantie bancaire à première demande.

Le bailleur cédant doit alors restituer au preneur les documents afférents et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Ce mécanisme mérite une attention particulière.

En pratique, cela signifie que l’acquéreur d’un immeuble loué peut se retrouver tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire et perdre en parallèle toutes les garanties initialement constituées au profit du bailleur vendeur.

Cette nouvelle disposition aura un impact direct sur la valorisation d’un actif immobilier loué ainsi que sur la sécurité économique de son acquéreur.

Cette règle s’appliquera aux mutations intervenant trois mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 26 août 2026.

La restitution des garanties est encadrée dans le temps

Les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées.

S’agissant des autres garanties — caution bancaire, hypothèque, nantissement ou garanties équivalentes — le bailleur dispose d’un délai de six mois pour procéder aux restitutions et mainlevées nécessaires.

Cette règle s’applique aux baux en cours au 26 mai 2026, mais uniquement lorsque la remise des clés intervient après l’expiration du délai de trois mois suivant la promulgation.

En cas d’impayés, la suspension de la clause résolutoire est plus encadrée

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Ce point est essentiel : si la loi améliore la trésorerie des locataires par la mensualisation et l’encadrement des garanties, elle renforce aussi l’exigence de sérieux dans la gestion des impayés.

Autrement dit, la simplification n’est pas une dispense de paiement : elle organise un meilleur équilibre entre protection de l’exploitation commerciale et sécurité juridique du bailleur.

Pour les entreprises en difficulté, l’anticipation devient donc déterminante. Attendre l’audience pour réagir ne sera plus une stratégie envisageable.

Notre Angle d’Avocat : Pour les deux parties, relire vos baux commerciaux en cours et anticiper les prochains renouvellements

J’accompagne les entreprises, commerçants, bailleurs et preneurs dans l’audit, la négociation et la sécurisation de leurs baux commerciaux.

Maître Céline ANDRÉ, Avocate en droit commercial au Barreau d’Amiens

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FAQ

Que change la loi du 26 mai 2026 pour les loyers commerciaux ?

La loi du 26 mai 2026 introduit plusieurs changements importants notamment pour les baux commerciaux : droit au paiement mensuel du loyer sous conditions, sécurisation des clauses d’indexation dites « tunnel », plafonnement du dépôt de garantie et des garanties demandées au locataire, encadrement de la restitution des garanties et nouvelles règles en cas d’impayés.

Parce que l’acquéreur peut être tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire tout en perdant, parallèlement, les garanties initialement constituées au profit du bailleur vendeur. Cela peut avoir un impact direct sur la sécurité économique de l’opération.

Pour les entreprises locataires, la loi améliore la gestion de trésorerie grâce à la mensualisation du loyer, au plafonnement du dépôt de garantie et à l’encadrement des délais de restitution des garanties.

Il est fortement recommandé de faire relire vos baux commerciaux en cours et d’anticiper les renouvellements afin de vérifier la conformité des clauses et d’adapter les pratiques contractuelles au nouveau cadre légal.

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