Bail commercial pièges

ANGLE DE DIRIGEANT

Bail commercial : 3 pièges qui coûtent cher

Signer un bail commercial engage votre entreprise pour de nombreuses années et vous expose à un risque financier important si certaines clauses ne sont pas maitrisées comme :

  • La durée du bail : votre loyer au moment du renouvellement du bail, conclu initialement pour 10 ans, sera fixé à la valeur locative (= valeur de marché) sans plafond ;
  • La cession : une clause de solidarité vous obligera à payer les dettes de l’acquéreur de votre fonds de commerce pendant 3 ans ;
  • Les travaux : prendre à votre charge les travaux de mise en conformité des locaux vous exposera à des coûts exorbitant pour des locaux qui ne vous appartiennent même pas.

Focus sur 3 coûts cachés du bail commercial !

Sommaire

Ce qu’il faut retenir (pour ne pas lire tout l’article) :

  • Le bail commercial est un engagement financier important et de longue durée qu’il faut connaître et maitriser ;
  • Être conseillé avant signature du bail commercial est un investissement financier rentable ;
  • Le rédacteur du bail commercial rédige toujours en faveur de celui qu’il conseille ;
  • Le bail commercial se renouvelle, en principe, avec les mêmes clauses ; c’est lors de la négociation du premier bail que se prennent les risques.

Piège n°1 : Conclure un bail commercial de 10 ans

Signer un bail commercial de 10 ans peut paraitre sécurisant pour votre entreprise : vos projets s’ancrent durablement à une adresse choisie.

Toutefois, cette durée est néanmoins un piège sur le montant du loyer. On vous explique pourquoi !

Dans un bail commercial classique de 9 ans, le loyer du bail renouvelé est, sauf exception, plafonné à l’évolution de l’ILC ou de l’ILAT.

En revanche, lorsqu’un bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail au moment du renouvellement n’est pas encadré par l’ILC ou l’ILAT, il est fixé à la valeur locative c’est-à-dire, peu ou prou, à la valeur de marché.

Conséquence : si, en 10 ans, la valeur de marché de vos locaux a fortement augmenté, votre prochain loyer suivra cette hausse.

Et si vous ignorez la règle selon laquelle la hausse est en principe lissée à hauteur de 10 % par an du loyer acquitté l’année précédente, il y a de grandes chances pour que le bailleur vous applique ce loyer augmenté pendant toute la durée du renouvellement du bail.

Outre l’indexation qui aggravera davantage le poids financier du loyer sur votre activité.

Sécurisant pour certains, le bail de plus de 9 ans est un piège aux lourdes conséquences financières et économiques.

Notre Angle d’Avocat : Connaitrez-vous la valeur locative de vos locaux dans 10 ans ?

Il faudrait avoir une boule de cristal pour être certain qu’au cours des 10 prochaines années, vous ne verrez pas s’installer une enseigne de renommée nationale à côté de votre entreprise, un nouvel arrêt de bus, un parking ou un projet d’aménagement renforçant l’attractivité de votre emplacement.

Avant de signer, mesurez l’intérêt réel d’une durée supérieure à 9 ans, mais aussi l’importance que le bailleur accorde à cette durée.

Si ce n’est pas un point bloquant pour lui, négociez-la !

Piège n°2 : La solidarité en cas de cession du fonds de commerce

Croire qu’en vendant votre fonds de commerce vous êtes définitivement libéré du bail commercial et être contraint de payer les loyers de votre successeur insolvable : c’est le mécanisme de la clause de garantie du cédant également appelée clause de solidarité.

Dans de nombreux baux commerciaux, cette clause de solidarité prévoit que vous restez tenu, à l’égard du bailleur, du paiement des loyers et charges si l’acheteur de votre fonds ne les règle plus après la cession.

Cette clause est fréquente. Pourquoi ? Car la plupart du temps, le bailleur ne choisit pas votre repreneur ; vous lui imposez.

Grâce à cette garantie solidaire, il conserve contre vous une action en paiement des loyers et charges locatives.

Depuis la Loi Pinel de 2014, cette garantie est limitée à 3 ans après la cession du bail commercial et le bailleur doit vous informer de tout impayé dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle le loyer ou la charge aurait dû être payé.

Mais même limitée dans le temps, cette clause peut représenter un risque financier important qu’il faut mesurer en choisissant votre successeur dans votre commerce.

Cette clause doit, enfin, être bien rédigée car elle est d’interprétation stricte ce qui signifie que la garantie qu’elle prévoit ne couvre que les sommes qu’elle vise clairement.

Avant de vendre, il faut donc vérifier précisément ce que vous garantissez, pendant combien de temps, et pour quelles sommes.

Notre Angle d’Avocat : Connaissez-vous la solvabilité de l’acquéreur de votre fonds de commerce ?

Un repreneur fragile financièrement peut devenir votre risque, même après la vente.

Dès la conclusion du bail, la négociation de cette clause, sa suppression ou sa limitation, en montant comme en durée, constituent des garde-fous solides pour l’avenir.

Au moment de la cession du fonds, il est également essentiel d’apprécier la solvabilité de votre acquéreur : bilans, financement, garanties, expérience, sérieux du projet de reprise.

Si le bailleur vous demande ensuite de payer à la place de votre cessionnaire, ne réglez pas sans vérifier. Il faut obtenir toutes les informations relatives aux impayés : montants, dates d’exigibilité, mises en demeure, échanges avec le cessionnaire et respect par le bailleur de son obligation d’information.

Enfin, avec un bon accompagnement au moment de la cession, le risque lié à cette clause de garantie du cédant peut être réduit, voire neutralisé.

Piège n°3 : Découvrir trop tard que les travaux de mise en conformité sont à votre charge

Lorsqu’un local commercial doit être mis aux normes, beaucoup de dirigeants pensent spontanément que les travaux seront nécessairement à la charge du propriétaire. Après tout ce sont ses locaux !

En pratique, la réponse se trouve dans la rédaction de votre bail sur laquelle vous ne vous étiez sûrement pas arrêtée au moment de sa conclusion.

Accessibilité, sécurité incendie, performance énergétique : certaines mises en conformité peuvent représenter un coût très important pour votre entreprise que vous n’aurez pas provisionné.

Le bail peut prévoir que certains travaux de mise en conformité sont à la charge du locataire.

Mais attention, tout ne peut pas être transféré au preneur.

Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que les travaux de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations, ne peuvent pas être imputés au locataire.

La clause doit donc être lue avec précision : quels travaux vise t-elle ? Les normes actuelles ? Les normes futures ? Les travaux liés à votre activité ? Les travaux affectant l’immeuble ? Les grosses réparations sont-elles exclues ?

La répartition des charges et travaux entre le bailleur et le preneur est souvent éclatée dans plusieurs clauses du bail : travaux, charges, entretien, conformité, destination des lieux, assurances, autorisations administratives.

Comme pour le loyer et son indexation, ces clauses doivent être lues ensemble, négociées et limitées avant la signature.

Notre Angle d’Avocat : faites relire votre bail avant de devoir relire la facture !

En pratique, le dirigeant demande souvent conseil trop tard : lorsque les travaux sont à réaliser et que le bailleur lui annonce qu’ils sont à sa charge.

À ce stade, il faut déjà gérer l’urgence, le coût et parfois le risque d’exploitation.

Pour inverser cette tendance dans laquelle la marge de manœuvre est réduite, le dirigeant doit être accompagné au moment de la négociation de son bail par un professionnel maîtrisant l’ensemble des règles du statut des baux commerciaux.

Recourir à un avocat est souvent un investissement discret et sa valeur se mesure surtout aux coûts et aux risques qu’il permet d’éviter.

Mon rôle est d’identifier ces angles morts suffisamment tôt pour que vous puissiez décider, négocier et avancer sans subir.

Maître Céline ANDRÉ, Avocate en droit commercial au Barreau d’Amiens

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FAQ

À quel moment faut-il faire relire un bail commercial ?

Avant la signature. C’est le moment où les clauses peuvent encore être négociées : durée, loyer, indexation, charges, travaux, garanties ou cession du fonds. Une fois le bail signé, la marge de manœuvre est beaucoup plus faible.

Transmettez le projet de bail, ses annexes, l’état des lieux, les diagnostics, l’état prévisionnel des travaux, la répartition des charges et les échanges avec le bailleur, le notaire ou l’agent immobilier. L’objectif est d’évaluer le coût réel du bail, pas seulement son loyer.

Le dirigeant peut négocier bien plus que le loyer : la durée du bail, les charges, les travaux, l’indexation, les garanties, les conditions de cession et les clauses qui auront un impact direct sur la rentabilité de son activité.

Non. Un loyer attractif peut être compensé par des charges élevées, des travaux transférés au locataire, une indexation défavorable ou une garantie trop large en cas de cession. Le bon réflexe est de raisonner en coût global.

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